上个月，位于兀兰17通道的执行共管公寓（EC）地段招标结果出炉，得标价再创新高，容积率每平方英尺达794元。
房地产分析师普遍预测，待项目于今年底或明年初推出，单位尺价预计介于1750至1850元。即便取中位数1800元计算，一套面积900平方英尺的三卧房单位，售价也要至少162万元。
然而，新EC买家可获最高房贷约为93万元（根据星展银行房贷计算机测算）。这是因为新EC的家庭月入顶限为1万6000元，且每月偿还贷款比率（MSR）不得超过月入30％。
按照上述条件，一套售价162万元的三卧房单位，扣除93万元房贷后，买家仍须承担约69万元首付款。加上其他购屋相关开支，包括约5万元印花税和约3000元的律师费，整体前期支出近74万元。即便夫妻联名购屋，每人平均也须掏出约37万元。
这个数字已算保守。三卧房单位是最小户型，换做面积1400平方英尺的五卧房单位，售价可达252万元，但最高房贷仍是93万元，意味着首付款近159万元，几乎够买下任何组屋了。
虽然EC的主要需求来自组屋升级者，而近年组屋转售价上涨，推高了他们的财务能力，但即便是对于这一群体，负担仍在上升。更何况，约七成的新EC单位是保留给首次购屋者，他们手中没有房产可出售，因此出现越来越多向父母借款购房的案例。
EC是享有政府津贴的住屋，且住满10年可完全私有化，升值潜力显著。然而，能负担EC的人，大多已通过组屋赚得第一桶金，或有父母背后资助，这实际惠及的是本就富裕的家庭。前文提到，一对夫妻购买三卧房单位，每人前期须支付约37万元。虽说部分可用公积金偿还，但试问有多少人能单靠打工就存到这笔钱？
房地产经纪纷纷呼吁政府，要么提高购买家庭月入顶限，要么放宽每月偿还贷款比率。这很大程度是出于希望更多买家能进场的私心，但未必能解决上述问题。
提高家庭月入顶限，让更多高收入家庭进入EC市场，同时给发展商更大空间推高价格，反而可能挤压中等收入家庭的购屋机会。
至于放宽每月偿还贷款比率，隐忧在于，屋主会把过多收入用于偿还房贷，一旦利率上升或收入减少，可能陷入财务困境。
制定EC政策的难处在于此，只是调整上述杠杆，无法真正帮助中等收入家庭负担EC，反倒有利于富裕家庭和投资者继续从EC大捞一笔。合登集团的数据显示，截至去年12月8日，EC去年的平均利润是65万7000元，且没有出现亏损交易。
EC政策亟须大刀阔斧，现有组屋模式或许可提供一些启发。一个可能是为新EC设定10年最低居住年限，如同优质和黄金组屋的做法，可确保它真正惠及自住者，而非投资者。
总之，看着新EC价格节节攀升，政策若不进行有效调整，只恐公共资源向财力雄厚者倾斜，从而加剧社会财富差距。
（作者是华文媒体集团区域战略与合作高级经理）
