“说来说去，媒体每天报道这些私宅大卖新闻，造成买家产生了错失恐惧（FOMO）心理。”
前阵子，在一个房地产相关活动中，跟与会者谈起新加坡楼市的火热情况，一人把问题矛头指向了媒体，认为记者报道过于倾向于房地产发展商和分析师，营造了楼市火热、房价会不断高涨的乐观情绪。这也因而影响买家买房决定，甚至担心“过了这个村，就没这个店”，如果错失买房机会，下来的私宅只会更贵。
听了这样的论述，我只能无奈地回应说：“事实是，现在楼市真的很火热啊，连伊朗战争都抑制不了。”
2月底伊朗战争爆发，全球市场随后遭遇黑色星期一，新加坡海峡时报指数大跌104.21点，新航股价下跌近7%。
我原以为，那个周末推出的私宅项目瑞河豪苑（River Modern）销售表现必然受影响，没想到它依然大卖，首个周末卖出九成或410个单位，且售价不低，平均尺价3266元，最高尺价甚至达到3693元。
上周末，今年第二个执行共管公寓（EC）项目悦湖轩（Rivelle Tampines）开售，又是创下卖出超过九成单位的佳绩。它的平均售出尺价1893元，也超过之前淡滨尼晶莹轩（Aurelle of Tampines）创下的EC尺价纪录1766元。
EC尺价创新高已不是什么新鲜事，让人惊讶的是，它上升速度之快、涨幅之大。
两年多前，EC尺价纪录还只是雅乐轩（Altura）的1433元，现在却已来到近1900元的水平，涨幅超过三成。从这趋势来看，估计没多久，EC尺价将达到2000元的水平了。
全球不确定性上升 新加坡避险价值凸显
一般上，战争必然影响全球经济，特别是伊朗战争导致油价走高，造成下来通货膨胀和利率预计上扬，消费者信心随之动摇，进一步可能有更多裁员和企业关闭事件浮现。
即便是乐观者，遇到像房地产这种牵涉到大数额的投资，也一定会采取更谨慎的态度。
然而，是什么撑起新加坡买家的信心，让大家这么肯定，中东局势不会对本地楼市产生负面影响，私宅价格一定会继续上升呢？
有分析师指出，在全球局势不确定因素上升之际，新加坡“避风港”属性愈发凸显，更能吸引全球资本和富豪涌来。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德就说：“世界其他地区的地缘政治紧张局势凸显了稳定的重要性，并提升新加坡作为避险天堂的地位。这紧张局势扰乱了股市，导致剧烈波动。一些买家可能考虑这些因素，认为投资房地产等稳定资产可能是更佳选择。”
根据彭博社上月报道，去年亚洲超高净值个人向新加坡三大银行，即星展银行（DBS）、华侨银行（OCBC）和大华银行（UOB），注入高达770亿元的新资金。这一资本潮，源于美中关系紧张、中东与欧洲地缘冲突加剧，以及中国经济增长不均衡背景下，亚洲富豪对新加坡作为安全资产避风港的持续青睐。
换言之，对许多人而言，全球局势越乱，新加坡就越能获益，吸引更多财富流入，更多富豪在本地买豪宅，以实现资金避险。
但是，这种看法忽略了全球市场紧密相连的本质。
当战争重创全球经济造时，新加坡不可能独善其身。虽然会获益，也只是短期内相对较好而已。整体而言，战争依然会造成全球经济下行，如果战火久久无法结束，或是进一步蔓延到其他国家，富豪在新加坡置业信心仍会被拖累。
说到豪宅市场，最近备受市场关注的一则房地产新闻，就是柔佛摄政王依斯迈，向新加坡政府提交开发申请，计划在他位于荷兰路的土地，建设低密度住宅和优质洋房（GCB）。
分析师估计，这块地预计可建造2700个住宅单位，或是包括优质洋房在内的约100栋至200栋有地住宅，土地价值预料超过38亿元。它甚至可能催生一个全新的优质洋房区。
另外，位于那森路的永久地契项目Nassim Quattro再度推出，要价高达尺价7004元。一旦成交，它将刷新The Marq on Paterson Hill在2011年创下的6650元尺价纪录。
利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）数据显示，今年初截至2月13日，共有46个位于核心中央区、500万元及以上豪华公寓成交，几乎天天都有一宗豪宅交易。
如此火热的楼市情况，让人仿佛置身于牛市冲天的太平盛世，难以想象这竟是发生在中东战火连天、关税战冲击全球贸易、人工智能或引发工作重塑的严峻时刻。
危机？哪来的危机？这倒像是难得一见的投资商机。
媒体从来不是、也不可能是炒高楼市热情的始作俑者，买家的贪婪和焦虑情绪才是。
现在的楼市，有如一辆越开越快的车子，即便政府想方设法出台措施和增加土地供应，如去年把住宅房地产的买方税率上调四个百分点，全年正选地段私宅总供应量保持在近1万个单位的高水平，将“沙石”丢向车轮，增加一点摩擦力，它的速度依然没有放慢下来。
连战争，也抑制不了。
如今，许多经济师预测，如果能源价格持续高企且失业率保持稳定，美国联邦储备局在4月会议上可能提出加息。新加坡大部分经济师也认为，新加坡金融管理局会在4月收紧货币政策，让新元加速升值。
战火尘埃未落定 买家别急着投资
利率上涨通常会通过增加购房者还款负担、削弱购买力，导致房地产需求下降，从而对房价产生向下压力。
或许我们对战争的记忆太久远，已忘了它带来的楼市冲击。
2001年，美国发动阿富汗战争，那年新加坡的私宅价格大跌11.7%，这当中包括许多发展商在12月展开一连串“最后一分钟”削价活动的房子。
跟1996年中的最高峰比较，2001年的房价大跌35%。这个下跌趋势延续了三年，直到2004年私宅价格才略微回弹0.9%。
值得一提的是，当时许多乐观者认为，阿富汗战争会像1990的波斯湾战争一样，短短六个星期内就结束，结果美国一打就打了20年，直到2021年撤军。
此刻的伊朗战争，会重演当年阿富汗战争的局面吗？
我希望不会，同时希望在这漫天战火的尘埃未落定前，买家保持清醒，别急着投入一场房地产投资“战局”。
